Экономика

«К весне метры начнут дешеветь по 30-50 долларов в месяц»: эксперт о ценах на жилье в Минске в 2021 году

Специалист объясняет, как менялись цены на квадрат в прошлые кризисы и когда ждать восстановления кредитования
Эксперты считают, что ждать скорого возвращения кредитов не стоит. Мало того, еще и кредитование новостроек может "свернуться".

Эксперты считают, что ждать скорого возвращения кредитов не стоит. Мало того, еще и кредитование новостроек может "свернуться".

Фото: Алексей БУЛАТОВ

Жилье в Беларуси никогда не было дешевым, а цены на квадратный метр в Минске иногда бывают выше, чем заветные метры на каком-нибудь курорте в Испании. Правда, если сравнить уровень средних зарплат со стоимостью «квадрата», понимаешь: купить квартиру в столице без помощи родственников и кредитов практически невозможно.

Тем не менее, желающих приобрести жилье в Минске, а не на Сицилии, хватает. Прошедшей осенью кредитование на общих основаниях свернулось, и осталось надеяться только на чудо – что цены упадут и сбережений хватит на покупку. «Комсомолка» спросила у эксперта по жилой недвижимости Натальи Литовской, есть ли шанс нащупать ценовое дно в 2021 году.

Наталья, осенью рынок недвижимости оказался почти парализован – квартиры практически не продавали и не покупали из-за начала политического кризиса. Да и коронавирус сыграл свою роль. Что происходит на рынке недвижимости зимой?

— Кризис никуда не делся - сделок по-прежнему мало. Хотя в декабре было чуть больше, чем в ноябре. Каждый год есть люди, которые хотят встретить Новый год в новой квартире. Но в 2020-м до среднего декабрьского уровня количество сделок не дотянуло. Январь обычно и в хорошие годы не самый активный месяц, так что тут можно ждать очередного минимума по этому показателю. Нет пока и основания полагать, что зимой покупатели выйдут из спячки. Тем более цены продавцы держат так, будто впереди не кризис, а благоденствие.

Сейчас на продажу выставлено около 10 тысяч квартир, это на 20% больше, чем обычно. Получается, что предложений много, а покупать некому?

— Покупать как раз есть кому - только с вкладов белорусы осенью сняли и положили под подушку 1,5 миллиарда долларов. Не покупают по двум причинам: политическая ситуация не внушает оптимизма и нет желания вкладывать деньги в бетонные метры. Да и цена метра сейчас еще высоковата: то есть, сегодня не купил - считай, сэкономил. Продавцы, в свою очередь, пытаются продать подороже, потому, что большинству из них хочется сбыть маленькую квартиру и купить что-то просторнее и, желательно, без доплаты. Или купить квартиру в какой-то европейской стране - а там цены повыше наших.

Сейчас средний ценник предложений в Минске - около 1300 долларов за квадратный метр.

Сейчас средний ценник предложений в Минске - около 1300 долларов за квадратный метр.

Фото: Дмитрий ЛАСЬКО

Какова стоимость квартир в столице сейчас и какой она будет в 2021-м (конечно, сложно предполагать, но опишите возможные сценарии)?

— Сейчас средний ценник предложений - около 1300 долларов в рублевом эквиваленте за квадратный метр. Это «хотелки» продавцов, а не реальные сделки. На самом деле, покупают самые дешевые квартиры и квартиры, в которых продавец предложил хорошую скидку. Какие цены будут к осени 2021-го, предсказать сложно. Можно описать только вектор - движемся к 1000 долларов за квадратный метр. И даже если политический кризис вдруг разрешится, вектор не изменится. Потому что глубокий экономический кризис, в который мы входим, сам не рассосется.

Как обычно движется кривая средней цены на метры во время кризисов? Есть ли сезонность в снижении-повышении ценника?

— Мы можем наблюдать по последнему кризису 2015-2016 годов: цены несколько месяцев держались, будто ничего не произошло, а в 2016-м падали в среднем на 30-50 долларов за квадратный метр в месяц. Пока можем констатировать, что с апреля, когда был очередной пик цен, средний ценник упал на 150 долларов за квадратный метр, то есть цены снижаются на 20 долларов в месяц. Думаю, к весне скорость падения увеличится до 30-50 долларов в месяц.

Ждать ли в этом году восстановления кредитования жилья?

— Экономисты утверждают, что в этом году кредитование не восстановится. Банки просчитывают риски. Они еще летом просчитали, что пора сворачивать долгосрочное кредитование. Зато можно ожидать, что свернется и кредитование новостроек - оно еще есть.

Как понять, что вот оно – ценовое дно, и нужно брать квартиру?

— Ценовое дно у каждого типа квартир свое. Например, если речь идет о старом жилье, построенном при СССР и не видевшем капремонта, ценовое дно может быть и ниже тысячи. Если говорим о доме, которому меньше 10 лет, его дно чисто психологически равно цене строительства. Если продавец строил квартиру по 1300 долларов за квадратный метр, и в отделку вложил еще как минимум 200 долларов, он долго не будет готов продать жилье дешевле 1500 долларов за квадратный метр. Сложно нащупать ценовое дно и сталинкам в центре - это жилье считается (из-за локации) элитным, и какое у него дно, никто не знает.

А когда покупать, каждый должен решать для себя. Если есть в продаже квартира мечты, и на нее хватает средств - нужно брать. Потому что может впереди и будет дешевле, но не факт, что удастся найти вторую квартиру мечты.

В один из белорусских кризисов аренда однокомнатной квартиры без ремонта у метро стоила менее 150 долларов.

В один из белорусских кризисов аренда однокомнатной квартиры без ремонта у метро стоила менее 150 долларов.

Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ

Какой минимальной цены на однушку на вторичке и первичке стоит ждать?

— Обычно чем меньше квартира, тем выше в ней цена квадрата. И 33-метровая однушка у первой ветки метро будет дороже аналогичной по характеристикам где-то в глубине Заводского района. Безответственно было бы придумывать минимальную цену. Снижение цен не закончится в 2021-м. Может быть дно, за которым последует второе дно. Даже экономисты не рискуют делать сейчас прогнозы больше, чем на год. Слишком много неизвестного: сколько, например, будет стоить доллар к лету 2021-го? Какие будут реальные средние доходы? Уровень безработицы? Сколько людей, способных зарабатывать деньги, покинет страну?

С новостройками еще сложнее. Потому что в кризисы растет риск долгостроев. Если застройщик не умеет просчитывать риски, он может предложить очень недорогие метры, собрать деньги и, не справившись, заморозить строительство. Так что очень важно, как застройщик справлялся с предыдущими кризисами, были ли у него долгострои. Самый безопасный вариант - дождаться сдачи дома и покупать готовую квартиру. Но этот вариант и самый дорогой.

ВОПРОС РЕБРОМ

«За однушки у метро есть куда снижать цены»

А как обстоят дела на рынке аренды: цены поползли вниз?

— Тут все более понятно - ценам расти не с чего. Спрос на арендное жилье стабилен, но роста не предвидится. Основные квартиранты в Минске - молодые семьи минчан, которые не хотят жить с родителями. Если экономика семьи ухудшается, доходы падают, они возвращаются к родителям. Еще часть квартирантов - те, кто приехал в Минск работать. Если реальные доходы падают, люди переезжают из квартир в комнаты, арендуют вскладчину. А когда становится совсем туго - возвращаются на родину. Любимые арендаторы - айтишники. Но многие из них активно уезжают из страны - так что и сегмент дорогих квартир страдает. Поэтому пока есть все предпосылки к снижению цен на аренду. Напомню, в один из кризисов цена однокомнатной квартиры без ремонта, но у метро, была меньше 150 долларов в месяц. Сейчас они дороже - есть куда снижаться.

Рекомендуемые